Acheter ou hériter d’une maison ancienne dans le canton de Genève, c’est souvent récupérer avec elle un chantier qu’on ne sait pas par quel bout prendre. Les réflexes pris en France servent peu de ce côté de la frontière. La cuisine et le parquet attendront. Avant de rénover, il faut savoir dans quel état est vraiment la maison et ce que la loi exige avant le premier coup de marteau.
Faire d’abord le constat de la structure
Une maison ancienne cache ses défauts là où l’on ne regarde pas en visite. On examine d’abord ce qui coûte cher et ne se rattrape pas :
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- la charpente et la couverture, qui disent si la maison est encore hors d’eau ;
- les murs porteurs et les fissures, à montrer à un ingénieur civil si elles s’élargissent ;
- l’humidité des murs et du sous-sol ;
- les installations électriques et sanitaires d’origine.
Quand on confie la rénovation complète d’une maison à une entreprise générale, c’est aussi par là que tout commence. À Genève, Class Orga part d’un premier constat, puis mène une étude de faisabilité et chiffre le projet avant les plans d’exécution. Elle travaille sur la structure, l’isolation, la façade et la toiture autant que sur l’intérieur.
Amiante, PCB et plomb avant tout chantier
Si les parties de la maison touchées par les travaux datent d’avant 1991, c’est au propriétaire de vérifier ou de faire vérifier qu’elles ne contiennent ni amiante ni PCB, que le chantier demande une autorisation ou non. Un diagnostiqueur qualifié fait des prélèvements analysés en laboratoire et remet un rapport qui localise les matériaux en cause. Les peintures antérieures à 2006 se contrôlent aussi pour le plomb.
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Quand les travaux exigent une autorisation, les conclusions du diagnostic sont reportées dans une attestation sur les substances dangereuses, jointe à la requête. Si de l’amiante est trouvé, une entreprise de désamiantage reconnue le retire en principe sous confinement, et le chantier ne démarre qu’une fois la zone assainie ou sécurisée.
Le CECB pour savoir où part la chaleur
Le certificat énergétique cantonal des bâtiments, ou CECB, est l’étiquette-énergie officielle des cantons. Il classe la maison de A à G sur trois échelles, la qualité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2. Le CECB Plus y ajoute un rapport de conseil établi après une visite, avec les mesures à prendre sur l’enveloppe et le chauffage, leur coût estimé et des variantes de rénovation.
Genève ne l’exige pas lors d’un changement de propriétaire, selon l’association qui gère le certificat, mais on s’en passe difficilement. Le CECB Plus est subventionné, et obligatoire dès qu’on demande plus de 10 000 francs suisses d’aide à l’isolation au Programme Bâtiments. Comme les demandes de subvention se déposent avant le début des travaux, ce bilan passe en tête de liste.
Ce que la loi genevoise soumet à autorisation
La loi genevoise sur les constructions (LCI) va plus loin qu’on ne le croit. Modifier, même en partie, le volume, l’architecture, la couleur, la distribution ou la destination d’un bâtiment demande une autorisation, et repeindre la façade dans une autre teinte en fait partie. Les travaux à l’intérieur d’une villa isolée ou mitoyenne en sont dispensés tant qu’ils ne modifient pas la surface habitable, sous réserve des règles de protection du patrimoine.
Pour le reste, deux voies existent. La procédure accélérée (APA) vise notamment les modifications intérieures et les travaux qui ne changent pas l’aspect général du bâtiment, avec un délai de réponse de 30 jours. La demande définitive (DD), publiée dans la Feuille d’avis officielle du canton, en prévoit 60, que l’administration peut prolonger pour un bâtiment protégé. Aucun travail ne commence avant la délivrance.
L’ordre des travaux, de l’enveloppe aux finitions
- Diagnostics et, s’il le faut, désamiantage.
- Structure et toiture, pour remettre la maison hors d’eau.
- Enveloppe, avec l’isolation des murs, de la toiture et des planchers, et les fenêtres.
- Électricité, sanitaires et chauffage, avant de refermer murs et plafonds.
- Cloisons, sols, cuisine, salle de bains et peinture.
On ne termine pas une pièce qu’il faudra rouvrir pour passer une gaine. Et on choisit le chauffage après l’isolation, parce que l’enveloppe pèse plus que tout sur le besoin de chaleur. Une installation calculée pour la maison d’avant serait trop puissante pour celle d’après.
Une seule entreprise pour tenir l’enchaînement
Avec des lots séparés, le propriétaire coordonne lui-même chaque artisan et tranche quand l’un attend l’autre. Pour qui découvre le droit genevois ou habite encore en France, confier l’ensemble à une seule entreprise enlève ce poids. Chez Class Orga, un chef de projet dédié pilote le planning et contrôle le budget du premier rendez-vous à la remise des clés, et l’entreprise se charge d’obtenir les autorisations avant le début des travaux. Le choix des carrelages vient en dernier, quand tout le reste est réglé.
