Les résidences-services constituent une option d’investissement particulièrement séduisante, avec un rendement annoncé d’environ 4 % net d’impôt. Compte tenu des tendances démographiques et de la pénurie récurrente de logements, les préoccupations sanitaires n’ayant pas réussi à modifier ces chiffres, leur succès devrait se poursuivre. Néanmoins, avant d’investir, il y a quelques éléments à prendre en compte.
Résidence services : c’est quoi ?
Une résidence de services est un établissement résidentiel qui intègre un logement autonome, permettant aux résidents d’utiliser des services communautaires spécialisés tels que la mise à disposition d’un personnel.
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Il existe plusieurs sortes de résidences-services destinées à certaines clientèles, comme les personnes âgées (Ehpad), les personnes handicapées, les étudiants, les touristes et les cadres d’entreprise. Il est essentiel d’évaluer les risques liés au choix de la clientèle cible et du gestionnaire immobilier avant de prendre une décision, car il s’agit d’un engagement à long terme.
Identifiez votre public
Le rendement de votre investissement sera déterminé par les loyers perçus : il n’y aura aucun revenu si aucun locataire n’est présent ! Par conséquent, il est essentiel d’investir dans une résidence-services dont le taux d’occupation est de 90 % ou plus. Pour ce faire, gardez un œil sur la demande de logements.
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Les résidences-services destinées à ce groupe démographique ont encore un bel avenir devant elles, avec une augmentation annuelle moyenne du nombre d’étudiants poursuivant des études supérieures d’environ 1,8 %, associée à un vieillissement de la population qui s’est accéléré depuis 2011 (départ à la retraite de la génération des « baby-boomers »).
Cependant, la crise sanitaire a eu un impact négatif sur les secteurs du tourisme et des affaires, qui ont déjà été mis à mal par les locations Airbnb. Le climat économique soutient l’idée que la diversification est cruciale. Par conséquent, il est suggéré d’investir dans des résidences de services à proximité des universités (veillez à ce qu’elles soient bien situées) et/ou des résidences pour personnes âgées médicalisées ou non (qui affichent complet).
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Bien choisir votre manager
En termes de gestion, un appartement avec services diffère d’une maison typique. L’investisseur joue le rôle de propriétaire d’un appartement ou d’une chambre dans un établissement de services géré par un opérateur qui assume l’entière responsabilité de son fonctionnement. Les locataires doivent être trouvés. Seul un bail commercial est signé entre l’opérateur et l’investisseur.
Parce qu’il stipule la répartition des charges entre les parties, il doit être lu attentivement. Les travaux d’entretien sont généralement à la charge de l’exploitant, tandis que les travaux de gros œuvre et la taxe foncière sont à la charge de l’investisseur.
Pour s’assurer un revenu mensuel régulier, l’investisseur doit s’assurer, avant de signer, que le loyer proposé par le gestionnaire est juste et adapté à la clientèle visée (prix du marché). Cela aura pour effet de stabiliser le taux d’occupation de ce bien.
En cas de défaillance d’un exploitant, les risques pour les propriétaires sont importants. Par conséquent, les investisseurs ont intérêt à se renseigner sur la réputation de l’exploitant. Dans le cas d’une revente de votre logement, un logement bien géré, aux normes élevées, qui offre toutes les facilités modernes et qui est accessible aux commerces et aux institutions de recherche, sera un véritable trésor.
Priorisez les nouveaux meublés
Une simulation du rendement locatif brut (revenu annuel par rapport au prix d’achat du bien) et du rendement locatif net (après déduction des charges et des taxes) est nécessaire pour s’assurer que l’investissement est rentable. En cas d’investissement dans un logement avec des services déjà en exploitation, il faut se méfier : les équipements peuvent être anciens, et la structure peut ne plus répondre aux normes de construction.
Si vous ne vérifiez pas que le bien a été restauré, vous pouvez économiser beaucoup d’argent en achetant une nouvelle résidence de service meublée ; dans certaines circonstances, l’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux.
L’investisseur peut également vérifier le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en utilisant les services de la résidence. Il peut choisir entre le régime réel, qui lui permet de déduire certains frais et d’amortir son bien, et le régime fictif, qui lui permet de déduire des frais mais de ne pas amortir son logement.
Enfin, le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction partielle de l’impôt sur le revenu sur un investissement réalisé d’ici le 31 décembre 2022 si certains critères sont respectés (avantage étalé sur neuf ans). En contrepartie, l’investisseur conclut un bail à long terme d’au moins neuf ans avec l’exploitant de la résidence-services.
Le bénéfice de la réduction d’impôt n’est possible que si le bien est vendu avant l’échéance du bail. Si le bien est conservé pendant plus de 20 ans, la TVA payée à l’acquisition peut être récupérée. Lorsque vous achetez une résidence avec services, vous pouvez être sûr que votre investissement augmentera d’au moins 4 % par an.
